La seguridad en las comunidades de propietarios es una preocupación constante para muchos vecinos. Robos, actos vandálicos y conflictos entre propietarios han llevado a que cada vez más comunidades consideren la instalación de sistemas de videovigilancia como una medida de prevención y control. Sin embargo, la instalación de cámaras en espacios comunes no es una decisión que pueda tomarse a la ligera, ya que afecta directamente a derechos fundamentales como la privacidad y la protección de datos personales.
En España, el uso de cámaras de seguridad en comunidades de propietarios está sujeto a un marco legal estricto que combina la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD) y el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD). Estas normativas establecen tanto los requisitos para la instalación de cámaras en zonas comunes como las limitaciones para evitar vulneraciones del derecho a la intimidad de los vecinos.
Es frecuente que surjan dudas sobre dónde pueden colocarse las cámaras, quién puede acceder a las grabaciones, cuánto tiempo pueden conservarse las imágenes o qué hacer si una comunidad incumple la normativa. Además, la Agencia Española de Protección de Datos ha sancionado en múltiples ocasiones a comunidades que han instalado cámaras sin cumplir con los requisitos legales, lo que demuestra la importancia de conocer bien la legislación antes de tomar una decisión.
En este artículo, vamos a analizar de forma detallada todos los aspectos legales que regulan la videovigilancia en comunidades de propietarios. Desde los procedimientos para su instalación hasta las sanciones aplicables en caso de incumplimiento, pasando por el acceso a las grabaciones y los derechos de los vecinos.
¿Es legal la instalación de cámaras en comunidades de propietarios?
Sí, no obstante, la instalación de cámaras de seguridad en una comunidad de propietarios no puede hacerse de manera arbitraria. Para que sea legal, deben cumplirse una serie de requisitos esenciales que garantizan tanto la protección de la privacidad de los vecinos como el cumplimiento de la normativa vigente.
En primer lugar, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación de sistemas de videovigilancia en zonas comunes debe aprobarse en junta de propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación.
Esto significa que no basta con la iniciativa de un solo vecino o del presidente de la comunidad; es necesario el acuerdo de una mayoría cualificada
En cualquier caso, es aconsejable que este acuerdo quede reflejado en el acta de la junta y se comunique a todos los propietarios, incluyendo aquellos que no hayan asistido a la reunión. Sin esta aprobación, cualquier instalación de cámaras en zonas comunes sería ilegal.
Asimismo, el artículo 22 del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) señala que el tratamiento de datos personales mediante sistemas de videovigilancia solo será considerado lícito si se basa en un interés legítimo, que en cualquier caso, deberá ser siempre debidamente justificado.
Esto significa que la comunidad de propietarios debe demostrar que la instalación de cámaras responde a una necesidad real y objetiva, como la seguridad del edificio o la prevención de delitos, y que no supone una intromisión desproporcionada en la privacidad de los vecinos. No basta con alegar motivos genéricos; es necesario justificar que no existen medidas alternativas menos invasivas y que la videovigilancia es la opción más adecuada y proporcional. Además, el alcance de las cámaras debe limitarse estrictamente a las zonas necesarias, evitando grabaciones innecesarias de viviendas priva
¿Dónde pueden instalarse las cámaras de seguridad? Límites legales
No es posible instalar cámaras de seguridad en cualquier punto de la comunidad de propietarios. La normativa establece que solo podrán colocarse en las zonas comunes y con estricta observancia de la privacidad de los vecinos.
Según la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), las cámaras pueden colocarse en:
- Zonas de acceso y portales: Para controlar quién entra y sale del edificio.
- Garajes y aparcamientos comunitarios: Para evitar robos o vandalismo.
- Ascensores: Siempre que no se grabe el interior de viviendas o la vía pública.
- Zonas comunes como pasillos y patios: Con el fin de garantizar la seguridad.
El artículo 5.1.c del RGPD indica que el tratamiento de datos personales debe ser limitado a lo estrictamente necesario, lo que significa que las cámaras no podrán grabar en ningún caso:
- El interior de las viviendas privadas.
- La vía pública, salvo en casos excepcionales justificados.
- Las puertas de los vecinos, ya que supone una intromisión en su privacidad.
- Zonas sensibles como vestuarios o baños de uso común.
Regulación y obligaciones en la instalación de cámaras de seguridad en comunidades de propietarios
Para que la instalación de cámaras en una comunidad de propietarios sea conforme a la ley, es imprescindible cumplir con una serie de condiciones que aseguren el respeto a la normativa de protección de datos y la privacidad de los vecinos.
Aprobación en junta de propietarios
Como ya mencionamos, la instalación debe ser aprobada con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios.
Carteles informativos
El artículo 12 de la LOPDGDD exige que la comunidad de propietarios instale carteles informativos en lugares visibles, indicando:
- La presencia de cámaras de seguridad.
- Quién es el responsable del tratamiento de los datos.
- Dónde pueden dirigirse los vecinos para ejercer sus derechos de acceso, rectificación, supresión, portabilidad, olvido de los datos y limitación del tratamiento.
- Datos de contacto del responsable del tratamiento o del delegado de protección de datos, en caso de existir, para que los afectados puedan realizar consultas o ejercer sus derechos.
Acceso restringido a las grabaciones
El acceso a las grabaciones obtenidas por los sistemas de videovigilancia en una comunidad de propietarios debe estar estrictamente restringido a personas debidamente autorizadas, con el fin de garantizar la protección de los datos personales y evitar un uso indebido de las imágenes. En términos generales, los únicos que pueden acceder a las grabaciones son:
- El presidente de la comunidad, siempre que haya sido designado formalmente como responsable del tratamiento de los datos y cuente con la autorización expresa de la junta de propietarios.
- La empresa de seguridad contratada, si la gestión del sistema de videovigilancia ha sido delegada a una empresa externa especializada. En este caso, debe existir un contrato de encargo del tratamiento que garantice que la empresa actuará bajo las instrucciones de la comunidad y aplicará las medidas de seguridad exigidas por la normativa.
- Las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, en caso de que se requieran las grabaciones como parte de una investigación policial o judicial.
Tiempo de conservación de las grabaciones
Las imágenes captadas por las cámaras de videovigilancia en una comunidad de propietarios no pueden conservarse indefinidamente. La normativa de protección de datos establece que su almacenamiento debe limitarse al tiempo estrictamente necesario para cumplir con la finalidad por la que fueron grabadas.
Plazo máximo de conservación de las grabaciones
- La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) establece que el período máximo de conservación de las grabaciones es de 30 días.
- Transcurrido ese tiempo, las imágenes deben ser eliminadas de forma segura, salvo que exista una razón justificada para su conservación.
Excepciones a la eliminación en 30 días
Las grabaciones pueden mantenerse más tiempo únicamente en estos casos:
- Si están relacionadas con una investigación policial o judicial. Si las imágenes contienen pruebas de un delito o una infracción, pueden ser retenidas hasta que se resuelva el procedimiento correspondiente.
- Si han sido solicitadas por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado o una autoridad judicial. En estos casos, la comunidad debe conservarlas y ponerlas a disposición de las autoridades competentes.
Medidas de seguridad en la eliminación de las grabaciones
El artículo 32 del RGPD exige que la eliminación de las imágenes se haga con garantías de seguridad, evitando su recuperación posterior o un uso indebido. Para ello, se recomienda:
- Configurar el sistema para que las grabaciones se eliminen automáticamente una vez transcurrido el plazo legal.
- Implementar protocolos internos de revisión y eliminación periódica de las imágenes.
- Si las grabaciones se almacenan en discos duros o servidores, asegurarse de que su borrado sea definitivo e irreversible.
¿Pueden los vecinos instalar cámaras en sus viviendas privadas?
Los vecinos pueden instalar cámaras en sus propias viviendas, pero con ciertas limitaciones.
El artículo 18.1 de la Constitución Española protege el derecho a la intimidad, por lo que cualquier grabación que afecte a terceros puede considerarse ilegal. En base a esto:
- Un vecino sí puede instalar cámaras dentro de su vivienda o en su terraza privada.
- Un vecino no puede instalar cámaras que graben zonas comunes sin autorización de la comunidad.
- Las cámaras no pueden grabar viviendas ajenas ni la vía pública.
Si un vecino instala cámaras sin respetar estos límites, podría enfrentarse a una sanción por intromisión ilegítima en la privacidad de los demás.
Sanciones por el uso indebido de cámaras de seguridad
El uso indebido de sistemas de videovigilancia puede acarrear sanciones económicas, impuestas por la AEPD. Dependiendo de la infracción, las multas pueden ser leves, graves o muy graves.
Según el artículo 83 del RGPD, las multas en casos graves pueden llegar hasta 20 millones de euros o el 4% del volumen de negocio anual. Algunas infracciones comunes incluyen:
- Instalar cámaras sin autorización de la comunidad.
- Grabar zonas privadas sin consentimiento.
- No informar adecuadamente de la presencia de cámaras.
- Conservar grabaciones más tiempo del permitido.
¿Qué hacer si una comunidad incumple la normativa?
Si una comunidad de propietarios instala cámaras de seguridad sin cumplir los requisitos legales o hace un uso indebido de las grabaciones, los vecinos afectados tienen varias vías para actuar y exigir el cumplimiento de la normativa.
La instalación de sistemas de videovigilancia debe respetar la privacidad y los derechos fundamentales de los residentes, por lo que cualquier irregularidad puede ser denunciada.
Presentar una queja ante la comunidad
El primer paso es comunicar el problema al presidente de la comunidad o a la junta de propietarios para que regularicen la situación.
Denunciar ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD)
El primer paso recomendado es intentar resolver la situación de forma amigable, dentro de la propia comunidad. Para ello, el vecino afectado puede:
- Informar al presidente de la comunidad o a la junta de propietarios sobre la posible irregularidad.
- Solicitar una reunión o incluir el tema en el orden del día de la próxima junta para discutir el problema y pedir su corrección.
- Exigir la retirada o reubicación de las cámaras si están mal instaladas, si graban zonas no permitidas (como viviendas privadas o la vía pública) o si se usan con fines distintos a la seguridad.
- Reclamar que se cumplan las obligaciones legales, como la colocación de carteles informativos o la limitación del acceso a las grabaciones.
Si la comunidad reconoce el error y toma medidas para corregirlo, no será necesario acudir a instancias superiores. Sin embargo, si no se atiende la queja o el problema persiste, el siguiente paso es acudir a la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).
Denunciar ante la AEPD.
Si la comunidad de propietarios ignora la queja o no regulariza la situación, cualquier vecino afectado puede presentar una reclamación formal ante la AEPD, el organismo encargado de velar por el cumplimiento de la normativa de protección de datos en España.
¿Cómo presentar una denuncia ante la AEPD?
- Reunir pruebas de la infracción. Es recomendable recopilar:
- Fotografías de cámaras instaladas en zonas no permitidas.
- Capturas de grabaciones indebidas si el acceso a las imágenes ha sido irregular.
- Documentos que demuestren la falta de carteles informativos o el uso indebido de los datos personales.
- Copia de las quejas presentadas previamente ante la comunidad y su respuesta (si la hubo).
- Acceder a la sede electrónica de la AEPD y completar el formulario de reclamación. También se puede presentar la denuncia por correo postal.
- Esperar la resolución. La AEPD analizará la denuncia y, si detecta una infracción, puede ordenar la retirada de las cámaras, la corrección de las irregularidades o la imposición de sanciones económicas a la comunidad de propietarios.
Acudir a la vía judicial
Si la instalación de cámaras en una comunidad supone una vulneración grave de la privacidad de los vecinos o la AEPD no resuelve el problema de forma satisfactoria, el afectado puede interponer una demanda ante los tribunales.
¿Cuándo es recomendable acudir a la justicia?
- Si las cámaras han sido instaladas sin aprobación de la junta de propietarios.
- Si las cámaras graban zonas privadas de manera indebida (interior de viviendas, puertas de vecinos, etc.).
- Si las imágenes han sido utilizadas sin consentimiento o con fines distintos a la seguridad.
- Si las grabaciones han sido difundidas sin autorización, lo que puede constituir un delito de revelación de secretos.
- Si la comunidad se niega a cumplir las resoluciones de la AEPD.
En estos casos, el afectado puede solicitar al juez:
- La retirada de las cámaras si su instalación es ilegal.
- Una indemnización por daños y perjuicios si ha sufrido una vulneración de su privacidad.
- Medidas cautelares para evitar el uso indebido de las grabaciones mientras se resuelve el procedimiento.
En conclusión, la instalación de cámaras de seguridad en comunidades de propietarios es una herramienta útil para mejorar la seguridad, pero debe realizarse respetando los derechos de los vecinos y cumpliendo con la normativa de protección de datos.
La instalación de cámaras de seguridad en comunidades de propietarios es una herramienta útil para mejorar la seguridad, pero debe realizarse respetando los derechos de los vecinos y cumpliendo con la normativa de protección de datos.
Para evitar sanciones y conflictos vecinales, es fundamental:
- Contar con la aprobación de la comunidad.
- Instalar cámaras solo en zonas permitidas.
- Respetar la privacidad de los vecinos.
- Informar adecuadamente sobre su uso.
- Limitar el acceso a las grabaciones.
En caso de duda, siempre es recomendable consultar con un abogado especializado en protección de datos para garantizar que la instalación cumple con la legalidad vigente.