Las comunidades de propietarios se rigen por un conjunto de normas que regulan el uso, mantenimiento y modificación de los elementos comunes del edificio. Una de las cuestiones que más conflictos genera en las juntas de propietarios es la realización de obras en estos espacios compartidos, ya que pueden afectar tanto a la estructura del inmueble como a la convivencia entre vecinos.
la regulación de las obras en elementos comunes se encuentra principalmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El conocimiento de los requisitos y los procedimientos de aprobación es fundamental para evitar problemas legales y conflictos vecinales.
Este artículo detalla los diferentes tipos de obras en elementos comunes y los quórum necesarios para su aprobación.
¿Qué se considera un elemento común?
Según el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes son aquellos que no están atribuidos en propiedad exclusiva a ningún vecino. Se trata de aquellas partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios y que son de uso general. Entre ellos se encuentran:
- Estructura del edificio (cimientos, fachadas, tejados, forjados).
- Zonas de acceso y circulación (escaleras, pasillos, portales, ascensores).
- Instalaciones generales (tuberías, desagües, redes de electricidad, calefacción y agua).
- Espacios exteriores (zonas ajardinadas, terrazas comunitarias, piscinas).
- Servicios comunes (conserjería, trasteros comunes, garajes colectivos).
El mantenimiento y modificación de estos elementos deben contar con la aprobación de la comunidad de propietarios, salvo en los casos en los que la ley establezca su obligatoriedad.
Clasificación de las obras en elementos comunes
La LPH distingue entre diferentes tipos de obras en elementos comunes, cada una con un régimen de aprobación distinto:
Obras necesarias para la conservación y seguridad del edificio
Según el artículo 10.1.a) de la LPH, los propietarios están obligados a realizar aquellas obras necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio. Se incluyen aquí:
- Reparaciones en la estructura del edificio (cubiertas, muros de carga, cimientos).
- Obras en fachadas por desprendimientos o riesgo de deterioro.
- Arreglos en instalaciones generales (redes de abastecimiento de agua, electricidad, calefacción, etc.).
Aprobación y mayorías necesarias
Para este tipo de obras, no es necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios, ya que su realización es obligatoria. Basta con la notificación a los propietarios y la inclusión de la derrama correspondiente en los gastos comunes.
Obras de mejora o embellecimiento
Las obras que se realizan con el objetivo de mejorar la calidad de vida de los vecinos o modernizar el edificio sin que sean estrictamente necesarias entran dentro de esta categoría. Algunos ejemplos comunes incluyen:
- Instalación de paneles solares o sistemas de eficiencia energética.
- Cambio de pavimentos en zonas comunes.
- Reformas estéticas en el portal o las escaleras.
Aprobación y mayorías necesarias
El artículo 17.4 de la LPH establece que para aprobar estas obras es necesario el voto favorable de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación.
No obstante, si el coste de la obra supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes por propietario, este no estará obligado a pagar si no ha votado a favor de la obra. En este caso, solo contribuirán quienes hayan aprobado la reforma.
Obras en materia de accesibilidad
Obras para la eliminación de barreras arquitectónicas
El artículo 10.1.b) de la LPH establece que son obligatorias aquellas obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, así como aquellas solicitadas por propietarios en cuya vivienda o local residan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años. Ejemplos de estas obras incluyen:
- Instalación de ascensores.
- Instalación de rampas de acceso para personas con movilidad reducida.
- Automatización de puertas o accesos.
Aprobación y mayorías necesarias
Estas obras son de carácter obligatorio para la comunidad si las solicitan cualquier propietario con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que su coste no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el coste excede este límite, la comunidad no está obligada a asumirlo, pero los solicitantes pueden costear la diferencia.
Además, según el artículo 17.2 de la LPH, cuando la obra tenga por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En caso de que la comunidad apruebe la obra, quedará obligada al pago de los gastos incluso si superan las doce mensualidades ordinarias.
Consecuencias de realizar obras en elementos comunes sin aprobación
Cuando un propietario decide realizar una obra en un elemento común sin contar con la autorización de la comunidad, se enfrenta a diversas consecuencias legales:
- Obligación de reponer el elemento común a su estado original.
- Acciones legales de la comunidad, que puede exigir la paralización de la obra vía judicial.
- Responsabilidad por daños y perjuicios, si la obra afecta a la estructura o a otros propietarios.
- Multas o sanciones administrativas, en caso de infracción de normativas urbanísticas o de seguridad.
En conclusión, las obras en elementos comunes requieren un conocimiento preciso de la Ley de Propiedad Horizontal y del régimen de mayorías para su aprobación. Es fundamental que los propietarios conozcan sus derechos y obligaciones, evitando actuaciones unilaterales que puedan derivar en conflictos legales.
Diferenciar entre obras necesarias, de mejora y de accesibilidad es clave para determinar cuándo es obligatorio realizar una obra y qué mayoría es necesaria para su aprobación. Ante cualquier duda, contar con el asesoramiento de un abogado especialista en propiedad horizontal es la mejor garantía para evitar problemas futuros y asegurar el cumplimiento de la normativa vigente.